코어로직 ‘Pain & Gain’ 보고서… 8만5천 건 매매기록 분석, 94.3%에서 ‘명목 이익’
주택가격 상승이 계속되면서 부동산 소유자들이 상당한 자본이익을 거두는 것으로 나타났다.
부동산 컨설팅 회사 ‘코어로직’(CoreLogic)이 최근 내놓은 올 3월 분기 ‘Pain & Gain’ 보고서에 따르면 1분기 호주 부동산 재판매는 14년 전인 2010년 7월 이후 가장 높은 수익성을 보였다. 코어로직 분석 결과 모기지를 담보대출(mortgage)을 갖고 있거나 완전히 소유하고 있는 이들이 주택을 판매하여 얻은 자본이익의 중간 금액은 26만5,000달러였다.
사실, 2023년 마지막 분기 재판매 기록은 26만8,000달러로 나타났지만 이는 연초에 판매된 유닛 수가 이전 분기보다 더 많았기에 이 수익은 당시 집계에 비해 감소했다.
이번 보고서는 올 첫 분기 동안 거래된 8만5,000건의 매매 기록을 분석한 것으로, 이들 주택의 94.3%가 명목 이익을 본 것으로 조사됐다.
코어로직의 엘리자 오웬(Eliza Owen) 선임연구원은 자본이익이 약간 적음에도 불구하고 더 많은 부동산 소유자가 재판매로 수익을 올리고 있다고 말했다.
그녀는 “중간 명목 이익이 약간 감소했지만 판매자가 수익을 거둔 비율은 전도에 비해 나아졌으며 2010년 7월 이후 가장 높은 수치”라면서 “호주 주택시장 전반에 걸쳐 수익성이 나아지는 것은 높은 담보대출(mortgage) 비용이 가계 재정에 타격을 주기 시작하는 시기에 많은 부동산 소유자의 재정 안정을 뒷받침하는 데 도움이 된다”고 덧붙였다.
코어로직은 재판매로 인한 명목 이익의 합산 가치가 올 3월 분기 286억 달러로, 직전인 2023년 12월 분기의 306억 달러에 비해 약간 감소한 것으로 추정했다. 반면 재판매로 인한 명목 손실은 3월 분기 2억7,800만 달러로, 이전 분기 3억200만 달러보다 줄었다.
투자은행 AMP의 수석 경제학자인 셰인 올리버(Shane Oliver) 박사는 호주 부동산 시장이 여전히 강세를 이어가고 있다고 말했다. “부동산 시장의 힘이 놀랍다”는 올리버 박사는 개인적 의견을 전제로 “이의 가장 큰 요인은 지난 18개월 동안 우리가 보아온 강력한 인구 증가에 비해 주택 공급이 크게 부족했다는 것”이라고 덧붙였다.
전국적 상황은 각각 달라
부동산 재판매 이익은 전국적으로 각각 다른 상황이다. 노던 테러토리(Northern Territory)를 제외하면, 멜번(Melbourne)은 재판매 손실이 가장 높은 9.2%를 보였다. 이는 이전 분기 8.9%에 비해 증가한 것이다.
올리버 박사는 “멜번의 경우 (다른 지역에 비해) 상대적으로 저조했다”며 “5월까지 지난 12개월 동안 주거용 부동산 재판매 손실은 시드니가 7.4%, 멜번은 1.8% 상승에 그쳤다”고 설명했다.
이어 “시드니와 멜번은 판매 수익이 높은 편이 아니다”고 말한 그는 “이들 두 도시의 주택가격 경제성이 훨씬 악화되어 있다는 사실을 반영한 것 같다”고 분석하며 “물론 멜번의 경우 어느 정도 판매 부진에 따른 것이기도 하다”고 말했다.
애들레이드(Adelaide)와 브리즈번(Brisbane)은 손실 판매가 1.6%로, 주택 재판매 수익성이 가장 좋은 도시로 동률을 이루었다.
그런 한편 퍼스(Perth)는 지난 2020년 6월 분기, 43.8%의 손실 판매에서 올 3월 분기 6.4%로 감소하면서 지난 몇 년 사이 놀라운 부동산 시장 회복세를 보였다. 오웬 연구원은 “퍼스의 경우 6월 분기에도 주택 재판매 수익성이 개선될 것으로 예상된다”며 “퍼스의 주택 판매자에게는 매우 유리한 상황”고 말했다. 그녀에 따르면 퍼스는 부동산 수익성이 낮은 수도권 도시였지만 지난해 12월 분기를 기점으로, 2015년 이후 처음으로 수익 개선을 보였다.
전국적으로 단독주택은 유닛에 비해 계속해서 더 높은 재판매 수익을 제공했다. 코어로직의 이번 보고서를 보면 3월 분기, 재판매된 유닛의 89.0%가 명목 이익을 거둔 데 비해 단독주택의 이 비율은 97.1%였다.
3년 소유 후 재판매,
가장 높은 수익 기록
주택을 소유한 지 3년 정도 지난 부동산 재판매 건수가 많다는 점도 주목할 만하다. 코어로직 보고서는 “이 데이터는 높은 모기지 금리에 따른 충격이 주택 소유자들로 하여금 부동산을 짧은 기간 소유한 뒤 판매하기로 결정하는 데 영향을 미쳤을 수도 있음을 시사한다”고 지적했다.
이어 “하지만 단기 재판매의 장점이 지난 10년 평균과 크게 다르지 않다는 점 또한 눈여겨볼 가치가 있다”고 전제한 보고서는 “2023년 8월의 경우 소유 2년 만에 재판매한 부동산 비율이 8.4%로 최고조에 달했는데, 이는 10년 평균 6.7%에서 약간 증가한 수치”라며 “마찬가지로 올 3월까지 3년 소유한 주택 재판매 비율은 15.8%로 최고치를 기록했지만 이는 지난 10년간의 평균 12.7%와 크게 다르지 않다”고 설명했다.
주택 소유자들,
대략 8~9년 거주
코어로직의 이번 보고서에 따르면 올 3월 분기에 판매된 주택의 보유기간은 8.8년으로, 이전 분기(2023년 12월)의 9.0년, 1년 전인 지난해 3월 분기 8.9년보다 약간 줄었다. 정리하면, 주택 소유자들은 대략 8~9년간 그대로 머물기를 선택한다는 것이다.
오웬 연구원은 “재판매에서는, 부동산 시장의 타이밍을 노리는 것보다 그 시장에 오래 머무는 것이 재판매 수익을 극대화하는 데 중요하다”고 강조했다. 투자 측면에서 시장의 움직임을 예측하려 노력하는 것보다 장시간 투자 상태로 두는 것이 더 중요하다는 설명이다.
일반적으로 판매자가 부동산을 더 오래 보유할수록 판매시 수익이 높아지며, 30년 이상 보유했다가 판매한 이들이 거둬들인 중간 이익은 78만 달러였다.
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au
