‘Corinna Economic Advisory’ 보고서, ‘Super Home Buyer Scheme’ 문제 지적
내집 마련을 계획하는 이들에게 개인의 퇴직연금(superannuation)에 있는 자금을 활용해 담보대출 보증금을 준비할 수 있도록 함으로써 주택 구입을 장려한다는 정부 정책이 오히려 주택가격을 높이고 (퇴직연금 비축이 거의 없거나 적은) 청년층의 주택 소유 열망을 방해하며 은퇴 이후의 수입 감소를 불러옴은 물론 정부 입장에서는 장기적으로 상당한 추가 예산이 발생할 것이라는 지적이다.
이는 호주 퇴직연금 기금 협의체인 Super Members Council(SMC)이 독립 경제 자문사 ‘Corinna Economic Advisory’에 의뢰, 작성된 분석 보고서를 통해 나온 것으로, 이 자문사를 설립한 사울 이슬레이크(Saul Eslake) 경제연구원은 지난 수십 년에 걸쳐 정부가 수요자 입장에서 제시한 수많은 주택 정책들이 주택가격을 어떻게 상승시켜 놓았는지를 설명하고 있다.
이슬레이크 연구원은 정부가 내놓은 많은 주택 정책 가운데 바로 이 연금 활용 방안이 ‘최악’이라고 경고하면서 “주택에 더 많은 비용을 지불할 수 있도록 하는 것은 가격이 높아지게 만들 뿐 주택을 소유하는 이들이 늘어나지 않는다는 것을 분명히 보여준다”고 지적했다.
“수요를 촉진하는 모든 주택 정책 가운데 이전, 연립(자유-국민당) 정부가 내놓은 연금 정책이 가장 문제일 것”이라는 그는 “이는 주택가격 상승을 불러오는 것으로, 지난 60년의 공공 정책 가운데 최악의 결정 중 하나일 것”이라고 주장했다.
이어 이슬레이크 연구원은 주택 소유율의 감소가 호주의 은퇴 시스템에서 중요한 가정, 즉 대부분의 은퇴자들이 자신의 집을 소유할 것이라는 가정을 약화시킬 수 있으며, 주택 공급을 확대할 필요가 있음을 강조했다.
지난 2022년 연방선거를 앞두고 스콧 모리슨(Scott Morrison. 자유당) 정부가 내놓은 ‘Super Home Buyer Scheme’은 주택을 구입하려는 이들에게 해당 개인의 퇴직연금 저축에서 최대 5만 달러, 연금 비축액의 최대 40%를 인출해 담보대출 보증금(mortgage deposit)으로 사용할 수 있도록 한 장치이다. 하지만 이슬레이크 연구원은 이 제도가 주택가격을 상승시킬 뿐 아니라 젊은층의 주택 소유 열망을 방해할 가능성도 크다는 점을 지적했다.
보고서는 이 같은 지적을 뒷받침하기 위해 이 제도(‘Super Home Buyer Scheme’)와 유사한 뉴질랜드의 정책에서 17년간 드러난 증거를 제시한다. NZ 정부가 주택 마련을 장려하고자 ‘KiwiSaver’(뉴질랜드인의 퇴직연금)에서의 주택 보증금을 위한 인출을 허용하지만, 이 제도 도입 이후 NZ 국민들의 주택 소유율은 전체적으로 2.1% 하락했으며 특히 30대 초반 연령층의 주택 소유 비율은 5.7%가 떨어졌다.
이슬레이크 연구원은 공급이 제한된 시장에서 KiwiSaver의 혜택은 판매자에게 돌아갈 것이라는 NZ 재무부의 조언을 언급하면서 “정확히 그런 일이 일어났는데, 이 제도가 도입된 이후 실제로 주택 소유자가 감소했다”고 설명했다.
이슬레이크 연구원에 따르면 NZ에서의 주택가격 급등은 KiwiSaver 계좌에서의 인출 금액이 빠르게 증가한 기간과 일치한다.
NZ 정부의 유사한 정책은 추가 현금을 보유 필요성이 있다는 점에서 KiwiSaver 회원들의 연금 수익에 피해를 주었다. 이는 지난 10년 동안 호주의 ‘MySuper’ 회원에 비해 연금 수익이 적다는 것으로, 이 같은 투자 수익률 차이는 은퇴시 13만 달러에 이를 수도 있다.
실제로 연금 잔액을 분석한 결과 ‘Super Home Buyer Scheme’은 나이가 많고 부유한 비주택 소유자에게 상당히 유리한 것으로 분석됐다. 보고서를 보면 △35~44세 사이 비주택 소유 부부는 보증금에 약 3만8,500달러를 추가할 수 있고 대출을 통해 19만2,500달러를 더 사용할 수 있으며, △45~65세 연령의 부부는 이전에 주택을 구입하지 않은 경우 40만 달러 사용이 가능하고, △25~34세 부부의 경우 1만8,000달러만 인출이 가능했으며 이는 9만 달러 더 높은 구매 가격으로 이어졌다.
사실 25~35세 싱글 호주인의 78%는 이 제도에 따라 2만 달러 이상을 인출하는 것이 불가능했다.
이슬레이크 연구원은 “Super Home Buyer Scheme은 내집 마련을 위해 가장 도움이 필요한 이들에게 별 혜택을 주지 못했고 가장 도움이 필요 없는 이들에게 혜택이 될 것”이라면서 “또한 이 제도를 이용한 주택 소유자 수에 따라 주택가격에 미치는 영향은 첫 주택 구입자 보조금(first homeowner grants)보다 훨씬 클 수 있다”고 말했다.
그는 또한 이 제도에 대해 “이용자에게는 더 적은 퇴직연금으로 은퇴를 하게 만들고, 이들은 결국 납세자가 지원하는 고령연금에 더 의존하게 될 것”이라는 문제를 덧붙였다.
그러면서 이슬레이크 연구원은 ‘하나’의 방안으로는 호주의 주택 부족 문제를 해결할 수 없으며, 주택 공급을 늘리는 데 집중하고, 특히 저렴한(‘affodable’) 주택 공급 확대에 초점을 두어야 한다고 제안했다. 아울러 그는 “주택 구입을 장려하고자 퇴직연금 인출을 허용하는 것은 주택 구입 가능성 위기(affordability crisis)를 악화시킬 뿐”이라고 다시 한 번 강조했다.
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au
