UNSW-UTS 연구… 시드니 부동산 시장, 2030년대까지 ‘unaffordable’ 계속될 듯
안정적이고 정기적인 수입을 갖는 것만으로는 더 이상 시드니 어느 교외지역(suburb)에서도 주택 시장에 쉽게 진입할 수 없다는 새로운 연구가 나왔다. 부부(또는 파트너) 중 한 사람만의 평균 소득으로 생활하는 가구라면, 적어도 다음 10년까지 주택시장 상황은 심각할 것이라는 전망이다.
시드니 공과대학(UTS) 무스타파 방구라(Mustapha Bangura) 박사와 NSW대학교 치 린 리(Chyi Lin Lee) 교수의 최근 연구에 따르면 광역시드니에서는 ‘정규직 종사자로 NSW 주 중간 소득을 가진 이들’의 경우, 내집 마련을 할 수 있는 지역이 없다. 대신 이들이 주택을 구입하고 담보대출(mortgage)을 감당하려면 기존에 모아둔 부(wealth) 또는 가족 중 일부로부터 상당한 현금 등 소득을 보충할 수 있는 여유가 필요하다.
도시계획 정책을 전문으로 다루는 동료심사 학술 저널 ‘Cities’(격월간) 최근호에 게재된 이번 연구는 주택구입 가능성과 고용 계약 사이의 연관성을 조사한 최초의 연구 결과물이다.
이번 연구 보고서 수석 저자인 리 교수는 “파트타임 고용자의 경우 현재의 높은 주택가격은 내집 마련에 있어 심각한 장벽이 될 것으로 예상됐지만 정규직 일자리를 갖고 있는 이들에게도 상당한 영향을 미친다는 것을 발견했다”며 “이는 광범위한 주택가격 위기 및 이를 해결하기 위한 포괄적인 정책 솔루션이 필요함을 강조한다”고 말했다.
현재의 임금 수준,
주택 구입에는 ‘크게 부족’
각 가구의 소득 수준은 주택구입 능력의 중요한 요소이며, 이는 고용 유형에 따라 달라진다. 고용 시장의 역동성과 다른 사회적 요인으로 인해 현재 노동 시장은 더 많은 시간제 근로자를 받아들이고 있다. 통계청(ABS) 데이터를 보면 호주 근로자 가운데 파트타임 직원 비율은 2020년 5월 20.6%에서 이듬해 5월에는 23.6%로 증가했다.
리 교수는 “노동시장에 더 많은 시간제 일자리가 만들어지면서 근로자들의 소득이 영향을 받고, 이는 주택시장 진입 가능성에도 타격을 준다”며 “이는 고용계약 유형이 그 동안 간과되었던 주택구입 경제성 분석에 크게 중요하다는 것을 시사한다”고 설명했다.
리 교수와 방구라 박사는 이번 연구를 위해 ‘모기지 보증금 20%, 평균 모기지 이자율, 대출기간 30년’을 기준으로 주택시장 가치에 따라 예비 구입자의 모기지 상환 가능성을 기반으로 한 ‘경제성 지수’를 만들어냈다. 그런 다음 주택구입 가능성 부문에서 폭넓게 인식되는 30%(가계 소득에서 주거비로 30% 이상이 지출되는 경우 ‘주택 스트레스’로 간주)의 주거비 비율을 기준으로 파트타임 및 풀타임 근로자 소득 대비, 주택가격이 저렴한 광역시드니 교외지역을 조사했다.
그 결과 연구팀은 ‘2021년도 NSW 파트타임 근로자 주(per week) 평균 소득 600달러’를 기준으로 할 때 시드니 어느 교외지역에서도 주택구입이 불가능하다는 사실을 확인했다. 더욱이 소득 모두를 주택 부분에 지출한다 해도 내집을 마련할 수 있는 교외지역은 거의 없었다.
2021년, NSW 주 정규직 평균 소득은 주 1,500달러로 높은 편이다. 그럼에도, 풀타임 근로자가 지금의 주택가격을 감당할 수 있는 시드니 교외지역은 찾아볼 수 없었다. 시드니 서부 일부 교외지역의 다층 주택(보통 저층의 유닛)은 30%의 경제성 비율을 약간 상회하는 수준이었지만 단독주택의 경우에는 감당 가능한 지역을 찾는 것이 불가능했다.
리 교수는 “중간 소득으로는 시드니 주택시장 진입이 충분하지 않다는 결과는, 본인 소득에만 의존하는 가구의 경우 내집 마련을 할 수 있는 기회가 제한된다는 것”이라며 “결국, 주택을 갖는 ‘Australian dream’이 점점 더 어려워지고 있다는 게 분명하다”고 지적했다.
“적어도 2031년까지는
주택구입 불가능…”
이번 연구에서는 또한 주택가격을 개선하기 위한 정책적 개입 없이는 2031년까지 시드니에서 중간소득 가구가 부동산을 가질 수 있는 교외지역이 없을 것이라고 예측했다.
리 교수는 “이번 연구에서 우리는 소득, 모기지 금리, 주택가격, 가격 대비 모기지 금액 등 주택구입 경제성을 산정하는 데 사용되는 변수가 2004년에서 2021년 사이의 궤적을 따를 것으로, 또한 향후 예상 기간 동안 전염병 대유행과 같은 글로벌 사태가 없을 것으로 가정했다”고 설명했다.
아울러 연구팀은 주택가격과 시드니 도심 상업 구역(Central Business District)과의 인접성 사이에도 직접적인 관련이 있음을 발견했다. CBD에 가까운 지역일수록 주택을 구입할 가능성은 더욱 낮아진다는 것이다.
리 교수는 “이번 연구는 광역시드니에 초점을 두었기에, 이 연구 결과를 다른 도시나 지역으로 일반화하는 데는 제한이 있을 수 있으며, 향후 추세를 예측할 때 이 가정을 사용하면 예측 불확실성이 있을 수 있다”고 밝혔다.
정부의 정책적 개입 ‘필요’
연구팀은 지속적인 가격 상승으로 주택시장 진출 가능성이 점점 더 어려워지고 있음을 지적한다. 그 결과 ‘Bank of Mum and Dad’로 불리는, 부모의 지원이 첫 주택구입자의 수입원으로 점점 더 중요해지고 있다. 또한 첫 주택구입자의 경우 주택 유형(단독주택, 타운하우스나 유닛 등)을 조정하고, 덜 바람직한 시장(도심에서 아주 먼 외곽 지역 등)을 고려해야 한다.
리 교수는 “우리는 이웃 지역간 격차가 계속 벌어지는 하위 주택시장 양극화 증가를 볼 수 있다”고 지적하면서 “이 상황은 어렵게 주택을 구입한 가구가 이 비용을 충당하고자 다른 필수 지출을 포기해야 하는 ‘주택 유발 빈곤’(housing-induced poverty)으로 이어질 수도 있다”는 우려를 전했다.
이어 그는 주택 비용이 감당할 수 없을 만큼 치솟는 상황을 해결하려면 대대적인 주택 개혁이 필요하다고 제시했다. 주택구입 희망자, 특히 파트타임 일자리를 갖고 있거나 소득 보충을 받을 수 없는 이들에게 보다 저렴하게 주택을 제공하려면 공급 및 소득 측면의 정책 조합이 필요하다는 의견이다.
“현재 우리는 더 많은 첫 주택구입자가 시장에 진출할 수 있도록 지원하는 ‘First Home Owner Grant’(FHOG)와 같은 수요 측면의 정책에 초점을 두고 있다”는 리 교수는 “하지만 정부는 즉각적인 공급 측면을 해결하기 위해 더 많은 정책을 고려해야 한다”고 강조했다.
이어 “이 부분(공급 측면)의 정책 개입에는 더 많은 주택 건설, 특히 저소득 계층을 대상으로 한 저렴한 주택 건설이 포함된다”는 리 교수는 “또 다른 해결책은 개발회사를 대상으로 보조금 등 인센티브를 제공하여 주택 개발시 중-저소득자를 대상으로 한 더 많은 유닛 건설을 할당하도록 하는 광범위한 포용적 (개발)구역 설정 정책을 구현해야 한다”고 촉구했다.
저렴한 가격의 주택 공급을 촉진함으로써 정부는 주택시장 전반에 대한 압박을 완화하고 첫 시장 진입자들에게는 구입 경제성을 높이는 데 도움을 줄 수 있다는 설명이다.
김지환 기자 herald@koreanherald.com.au
